Instructora de bienes raíces en el Colegio Santa Ana
Con
una gran oposición por parte de los bancos, se aprobó la SB 1178 para
proteger a los consumidores. Con una votación de 30 a favor y 4 votos en
contra, se logró extender la protección antideficiencia.
La SB 1178 fue presentada por el senador Corbett y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California (CAR, por sus siglas en inglés) fue patrocinadora de esta legislación de protección del consumidor.
La Ley SB 1178 extiende la protección antideficiencia para los consumidores que refinanciaron sus préstamos originales de hipoteca y se enfrentan a una ejecución hipotecaria. Con esta extensión de protección antideficiencia se les prohíbe oficialmente a los prestamistas ir detrás del patrimonio personal de los prestatarios que refinanciaron sus hipotecas y que están enfrentando una ejecución hipotecaria.
Antes de que esta ley fuera aprobada en California, la Sección 580B del Código Civil de Procedimientos protegía únicamente a los propietarios que no habían refinanciado sus hipotecas originales. Con la reciente SB 1178, esta protección se amplía también a aquellos propietarios que refinanciaron sus viviendas, corrigiendo así esta inequidad que existía antes de su aprobación.
La mayoría de compradores de casas no saben que, cuando obtienen un préstamo hipotecario para comprar una propiedad, esto es conocido como dinero de compra o purchase money, porque el préstamo es otorgado para la compra de la propiedad.
Cuando el propietario de casa obtiene un préstamo hipotecario a través de una refinanciación, éste deja de ser dinero de compra, ya que el nuevo préstamo no fue otorgado con el propósito de comprar una propiedad.
Es importante no confundir la SB 1178 como el perdón de la deuda hipotecaria. La SB 1178 es una ampliación a la ya existente de la protección antideficiencia para aquellos propietarios que refinanciaron sus propiedades ya sea para bajar la tasa de interés o para hacer mejoras en sus propiedades. El perdón de la deuda hipotecaria es la negociación que se hace a través de la venta corta o short sale o de las escrituras en lugar de ejecución hipotecaria, donde el banco puede considerar el perdón de su deuda hipotecaria.
Tenga presente que todos los bancos buscan la forma de minimizar sus pérdidas, evitando la ejecución hipotecaria. Los propietarios que están dispuestos a vender su propiedad a través de una venta corta o de escrituras en lugar de reposesión, si no cumplen con los requisitos para obtener una modificación de préstamo, tienen mejores oportunidades de que los bancos consideren el perdón de la deuda hipotecaria. Sin embargo esta decisión es únicamente a discreción de los bancos.
Es importante dejar saber que dejar que una propiedad se pierda a través de una ejecución hipotecaria no significa que las acciones que los bancos pudieran tomar terminen con la reposesión de la propiedad. Si el propietario no está amparado bajo las protecciones antideficiencia que prohíben a los bancos la recolección de la deficiencia de la deuda, los bancos sí que tienen el derecho de tomar acciones legales contra los propietarios para recuperar la diferencia adeudada aún después de haber perdido la propiedad.
Recuerde que como siempre es recomendable que investigue y pregunte y que considere la asesoría de una profesional para facilitarle todo el acceso necesario a la información que se necesita en caso de estar enfrentando una ejecución hipotecaria.
La SB 1178 fue presentada por el senador Corbett y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California (CAR, por sus siglas en inglés) fue patrocinadora de esta legislación de protección del consumidor.
La Ley SB 1178 extiende la protección antideficiencia para los consumidores que refinanciaron sus préstamos originales de hipoteca y se enfrentan a una ejecución hipotecaria. Con esta extensión de protección antideficiencia se les prohíbe oficialmente a los prestamistas ir detrás del patrimonio personal de los prestatarios que refinanciaron sus hipotecas y que están enfrentando una ejecución hipotecaria.
Antes de que esta ley fuera aprobada en California, la Sección 580B del Código Civil de Procedimientos protegía únicamente a los propietarios que no habían refinanciado sus hipotecas originales. Con la reciente SB 1178, esta protección se amplía también a aquellos propietarios que refinanciaron sus viviendas, corrigiendo así esta inequidad que existía antes de su aprobación.
¿En qué consiste la protección antideficiencia?
La protección antideficiencia son una serie de limitaciones que los
bancos tienen a la hora de perseguir a los propietarios legalmente
sobre la diferencia del préstamo obtenido y el valor de venta sobre el
inmueble, si éste es subastado, aun después de haber perdido la
propiedad, que en este caso es el colateral del préstamo.La mayoría de compradores de casas no saben que, cuando obtienen un préstamo hipotecario para comprar una propiedad, esto es conocido como dinero de compra o purchase money, porque el préstamo es otorgado para la compra de la propiedad.
Cuando el propietario de casa obtiene un préstamo hipotecario a través de una refinanciación, éste deja de ser dinero de compra, ya que el nuevo préstamo no fue otorgado con el propósito de comprar una propiedad.
Es importante no confundir la SB 1178 como el perdón de la deuda hipotecaria. La SB 1178 es una ampliación a la ya existente de la protección antideficiencia para aquellos propietarios que refinanciaron sus propiedades ya sea para bajar la tasa de interés o para hacer mejoras en sus propiedades. El perdón de la deuda hipotecaria es la negociación que se hace a través de la venta corta o short sale o de las escrituras en lugar de ejecución hipotecaria, donde el banco puede considerar el perdón de su deuda hipotecaria.
Tenga presente que todos los bancos buscan la forma de minimizar sus pérdidas, evitando la ejecución hipotecaria. Los propietarios que están dispuestos a vender su propiedad a través de una venta corta o de escrituras en lugar de reposesión, si no cumplen con los requisitos para obtener una modificación de préstamo, tienen mejores oportunidades de que los bancos consideren el perdón de la deuda hipotecaria. Sin embargo esta decisión es únicamente a discreción de los bancos.
Es importante dejar saber que dejar que una propiedad se pierda a través de una ejecución hipotecaria no significa que las acciones que los bancos pudieran tomar terminen con la reposesión de la propiedad. Si el propietario no está amparado bajo las protecciones antideficiencia que prohíben a los bancos la recolección de la deficiencia de la deuda, los bancos sí que tienen el derecho de tomar acciones legales contra los propietarios para recuperar la diferencia adeudada aún después de haber perdido la propiedad.
Recuerde que como siempre es recomendable que investigue y pregunte y que considere la asesoría de una profesional para facilitarle todo el acceso necesario a la información que se necesita en caso de estar enfrentando una ejecución hipotecaria.
