¿Le conviene la compra de una venta corta?

September 20, 2012 6:10 PM 

Por Sandy Flores

Especial para Excélsior

Existe actualmente un inventario en el mercado inmobiliario que reúne un gran número de casas en venta, tales como venta normal, casas reposeídas y casas en proceso de ejecución hipotecaria o venta corta (short sale), entre otras. Los compradores tienen muchas opciones para ver, investigar y poder elegir entre un buen número de propiedades disponibles para la venta y están en una excelente posición para comprar una propiedad, no solamente por el inventario existente de casas, sino también por los óptimos programas hipotecarios disponibles con mínima cuota inicial, las tasas de interés que se encuentran en uno de los niveles más bajos, y los créditos e incentivos tributarios que se ofrecen.

Si entre las propiedades que usted está considerando, encontró algunas que están bajo el tipo de “venta corta” y está interesado en adquirir esa propiedad, hay datos de importancia en los que tiene que reflexionar.
Si es usted primer comprador en busca de una buena oportunidad, sabemos que la va a encontrar, pero esté preparado. Existe un número muy elevado de ventas cortas en comparación con otros tipos de venta. Los precios que presentan estas ventas se ven, en muchos casos, más bajos y por consecuencia más atractivos que la competencia con otras propiedades en venta.

Las casas en venta corta son aquellas en las cuales el propietario tiene que negociar con el banco el permiso para vender la propiedad al valor del mercado actual, considerando que el balance del principal es superior. En otras palabras, la venta corta le permite adquirir una propiedad por menos de la cantidad que el vendedor debe al banco. Generalmente, el proceso de espera para obtener la aprobación del banco en este tipo de venta puede tomar entre cuatro a seis semanas promedio.

Esta espera puede ser en muchos de los casos frustrantes para los primeros compradores, puesto que aunque su oferta haya sido aceptada por el vendedor, se necesita la aprobación del banco. Si el banco rechaza la oferta, NO hay venta, y si por el contrario el prestamista acepta su oferta, usted podría conseguir un buen precio por la propiedad.

Es muy importante que esté muy bien informado sobre la compra de una propiedad, y convertirse en un consumidor-educado sobre “decisiones y comunidades” en general. A pesar del enorme volumen de información y de los estándares elevados de profesionalismo disponibles que existen para apoyar a consumidores, las decisiones pobres también continúan presentándose tan frecuente como antes.

Investigue y compare los precios de las casas que han sido vendidas en el área en los últimos meses, para determinar si el valor de la propiedad que se está ofreciendo es económica, pero también razonable. Considere así mismo, el añadir en su oferta términos como que usted se reserva el derecho de cancelar sin responsabilidad, si después de un plazo prudente y previamente especificado no ha recibido aún respuesta de la aceptación de la venta corta, para que su depósito de buena fe no sea mantenido por un plazo largo, en caso de que encuentre otra propiedad similar, más económica o con mejores términos.

Tenga presente que si la propiedad está siendo vendida en su condición actual, es recomendable realizar una inspección profesional antes del cierre de venta, porque existe la posibilidad de que el mantenimiento en la propiedad no esté tan al corriente y se vea usted afectado con la necesidad de realizar numerosos arreglos después del cierre.

Las ventas cortas también requieren habilidad y paciencia por parte de los agentes de propiedades inmobiliarias. Así que si usted decide hacer una oferta en una propiedad que está dentro de esta categoría, es recomendable conseguir la asesoría de un profesional especializado en ventas cortas para que le oriente y explique el proceso y sus implicaciones. Tenga presente que es importante que verifique que el profesional que lo asesore tenga licencia vigente y emitida por el Departamento de Bienes Raíces en el Estado de California, para que se encuentre en mejor posición de ayudarle a decidir por las opciones que más le convienen a usted en particular. Para checar las licencias, puede visitar la página de Internet: www.dre.ca.gov/
 
Recuerde que el estar informado, preparado y asesorado antes de comprar una propiedad le dará a usted la ventaja y la seguridad de que está realizando una buena inversión, principalmente si es primer comprador. Una decisión bien informada es su mejor garantía.

 

¿Tiene pagos hipotecarios altos?

¿Tiene pagos hipotecarios altos? Puede tener solución

Podría refinanciar su casa con programas de ayuda del gobierno

Por Sandy Flores

Especial para Excélsior

En estos últimos años hemos podido apreciar muchos cambios en nuestra economía a nivel nacional. En los últimos meses hemos visto recortes en las tasas de interés dados por la Reserva Federal, recortes que no se veían por muchos años. Con estos cambios la Reserva Federal espera conseguir mejoras económicas y consecuentemente evitar que continúe el número de casas embargadas. Ahora bien, ¿Cómo le beneficia a usted estos cambios?

Una de las situaciones que influyeron en los embargos de casas de muchos propietarios fueron las altas tasas de interés que se otorgaban. Estos préstamos Hipotecarios que por determinado número de meses se presentaban en forma de pagos fijos se convertían luego de un periodo específico en interés variable, provocando una inestabilidad financiera drástica. Esto motivó el desequilibrio económico de muchos propietarios viéndose en la penosa situación de no poder cubrir sus nuevas mensualidades.

El “Programa de Estabilidad y Capacidad de Pago para Propietarios de Viviendas”, conocido en inglés como “Making Home Affordable Program” auspiciado por el Gobierno, tiene el propósito de ayudar a los Propietarios de Casas que enfrentan dificultades económicas a reducir los pagos hipotecarios para hacerlos más asequibles. Este plan de ayuda aplica para aquellos préstamos en los que Fannie Mae y Freddie Mac son dueños o préstamos que están asegurados por éstas compañías. Fannie Mae y Freddie Mac tienen aproximadamente cerca del 58 por ciento de préstamos hipotecarios entre propios y asegurados, esto equivale a un promedio de 31 millones de préstamos, o 5 Trillones de Dólares, y de los cuales un 20 por ciento está experimentando incumplimiento en la capacidad de repago.

El Programa de Refinanciamiento les dá a los Propietarios de Casas que no se han atrasado en los últimos 12 meses, y que pueden comprobar sus ingresos bajo las nuevas condiciones y capacidad de repago, la oportunidad de Refinanciar con las tasas de interés actuales ya que anteriormente no pudieron hacerlo debido a que el valor de sus viviendas se habían devaluado drásticamente, brindándoles de esta manera una mejor estabilidad en su préstamo hipotecario a largo plazo.

Usted tiene la posibilidad de refinanciar aún si el balance actual que debe en su hipoteca es más alto que el valor de su propiedad en el mercado de Hoy. Los Programas HARP y FHA son los únicos programas que le permiten refinanciar bajo éstos términos.

Al refinanciar a un interés mas bajo, y aún mejor si éste interés es fijo le permitirá evitar reajustes futuros más elevados porque su tasa de interés no va a cambiar, y como consecuencia obtener mensualidades mas accesibles a su presupuesto sin el temor que pueda existir un que desbalance en su situación financiera causados por la inhabilidad de efectuar altos pagos hipotecarios.

Compare el interés actual que se ofrece con el interés que tiene en su Préstamo Hipotecario. Así mismo, considere comparar intereses ofrecidos en años anteriores para que usted tenga una mejor idea de cuales son los niveles más bajos que se han sido dados anteriormente para determinar que realmente es buen momento para refinanciar.

Usted recibirá un “Estimado de Buena Fe” en el que incluirá la nueva tasa de interés, su pago mensual, y el monto total que usted pagará sobre el término de la vida de su préstamo. Compare y analice sus opciones y determine si la Refinanciación es el proceso más conveniente para usted. La esencia en la refinanciación es el de encontrar el mejor ajuste y balance financiero para usted y su familia.

Si no considera que la Refinanciación pudiera beneficiarle, o no es elegible para el Programa de Refinanciación, tiene la opción de solicitar su participación en el Programa de Modificación, que esta enfocado en ayudar a muchos propietarios de vivienda que ya están atrasados en sus pagos hipotecarios o que tienen dificultades para cumplir con ellos.

El principal objetivo de los “Programa de Estabilidad y Capacidad de Pago para Propietarios de Vivienda” es ayudar a los prestatarios a Evitar la Ejecución Hipotecaria mediante la modificación de préstamos hipotecarios problemáticos otorgándoles un pago que este al alcance de los prestatarios. Recuerde que la participación de la entidad financiera para Modificar el Préstamo Hipotecario es voluntaria. Cada caso es individual, personal y a discreción de su entidad bancaria para su respectiva aprobación. Si su prestamista decide participar es probable que le reduzcan los pagos principalmente al reducir la tasa de interés del préstamo.

Mediante el otorgamiento de incentivos económicos a los Prestamistas Hipotecarios, se espera que el Tesoro ayude entre 3 millones y 4 millones de propietarios de vivienda a Evitar la Ejecución Hipotecaria, sin importar quién sea el propietario de la hipoteca o la entidad que la administre.

Aún si su propiedad tiene programada la Ejecución Hipotecaria ¡Usted tiene Opciones! Contáctese con su prestamista para manifestarle su intención de retener su propiedad bajo los nuevos programas de rescate hipotecario. Muchos prestamistas han expresado la intención de postergar la ejecución hipotecaria si consideran que usted reúne los requisitos para la modificación de su préstamo.

Infórmese y Asesórese acerca de todas las opciones que existen y que están a su disposición sobre los Programas de Ayuda para Propietarios de Vivienda. Tenga presente que Los Programa de Estabilidad y Capacidad de Pago para Propietarios de Vivienda tienen fecha de expiración, por eso el factor “Tiempo” es el más elemental y determinante para lograrlo.

Puede visitar la dirección en español del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano: espanol.hud.gov/consumer/index.cfm
 www.juntosenlalucha.com
y  www.makinghomeaffordable.gov/spanish/Pages/default.aspx

Como siempre, es recomendable que considere la ayuda de un Profesional en Bienes Raíces con licencia vigente y emitida por el Departamento de Bienes Raíces en el Estado de California y Nationwide Mortgage Licensing System & Registry (NMLS)

para que se encuentre en mejor posición de decidir por las opciones que más le conviene a usted en particular. Para chequear las licencias puede visitar la página de Internet: http://www.dre.ca.gov/ 

Una decisión bien informada es su mejor Garantía. Recuerde que existen servicios de consejería y ayuda que son ofrecidas Gratuitamente. Infórmese!

 

Nuevas leyes en California buscan evitar ejecuciones hipotecarias

October 04, 2012 2:53 PM 

Por Sandy Flores

Especial para Excélsior

 

El gobernador de California, Jerry Brown, firmó el martes de la semana pasada tres nuevas leyes que forman parte de la Carta de Derechos de los Propietarios de Vivienda, destinadas a incrementar la penalización por delitos relacionados con las hipotecas.

Estas leyes de protección para los propietarios de viviendas le dan a la fiscal general del estado de California, Kamala D. Harris, la autoridad para realizar mediante un jurado estatal investigaciones para descubrir delitos financieros, incluyendo fraude de hipoteca; y extender de uno a tres años el plazo para realizar una ejecución hipotecaria, si se determina que estos delitos son reales.

En julio del 2012, el gobernador Brown firmó dos de las más controvertidas partes de esta nueva ley a favor de los propietarios de vivienda, expandiendo el derecho por parte del propietario de vivienda a demandar a sus administradores o servidores hipotecarios, y detener la ejecución hipotecaria bajo ciertas condiciones, o buscar y obtener compensación monetaria si los prestamistas intencional o por negligencia, violaron cualquiera de las leyes estatales.

Miles de propietarios de vivienda en California ya han perdido sus casas en ejecuciones hipotecarias y la crisis, en mi opinión profesional, está todavía lejos de terminar. Estas leyes de protección para los propietarios de vivienda van en parte a ayudar a muchos propietarios que han sido y siguen viéndose afectados, como consecuencia de prácticas desleales en los procesos de las ejecuciones hipotecarias.

Tenga presente que estas leyes NO les prohíben a los administradores o servidores bancarios el efectuar una ejecución hipotecaria, lo que se exige ahora es que los servidores bancarios proporcionen toda la documentación al prestatario, en la cual se demuestre claramente que el banco tiene el derecho de iniciar una ejecución hipotecaria antes de registrar el aviso de incumplimiento, ó en ingles Notice of Default, en los registros públicos de la ciudad y condado donde la propiedad está ubicada.

Prohíbe también a los servidores bancarios registrar el aviso de incumplimiento en la oficina de los registros públicos, si el propietario está en un proceso de modificación activa, venta corta, escritura en lugar de ejecución hipotecaria u otra alternativa en la cual el propietario esté trabajando activamente con el servidor bancario para evitar una ejecución hipotecaria.

Así mismo, si su solicitud de modificación de préstamo ha sido denegada, los servidores bancarios tendrán que revelar con exactitud las razones del por qué de esta resolución que condujo a la negación de su modificación. Se requiere que los avisos de ejecución hipotecaria sean comunicados y servidos personalmente, incluyendo postergaciones que pudieran efectuarse.

Para la protección del propietario de vivienda, también se requiere que el servidor bancario proporcione la información completa de la persona que actuará como punto de contacto entre el propietario y el servidor bancario.

Las personas que actúan como punto de contacto serán los responsables de proporcionar toda la información relacionada y completa de los esfuerzos que el servidor bancario está realizando, en el proceso de mitigación de pérdida a favor del propietario para evitar una ejecución hipotecaria.

Si ha hecho muchos intentos para conseguir una modificación de préstamo, y no llegó a ningún acuerdo razonable que le convenga, o tal vez la modificación no es el proceso que usted desea o es conveniente para usted. Recuerde… usted tiene opciones.

Existen agencias del gobierno y agencias no lucrativas que ofrecen servicios de consejería gratuitos, para los propietarios de vivienda que estén enfrentando dificultades financieras.

Estas agencias son certificadas bajo el HUD (Housing Urban Development).

Le invitamos a visitar las páginas de Internet del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD): www.hud.gov; www.995hope.org  y www.juntosenlalucha.com

Desafortunadamente es común que compañías oportunistas, conocidas como “Especialistas en Rescate de Ejecuciones Hipotecarias”, “Compañías Especializadas en Modificaciones de Prestamos”, entre otros, que prometen ayudar a los propietarios que están enfrentando una ejecución hipotecaria están ofreciendo servicios de ayuda para beneficiarse de estas nuevas leyes. Esté alerta y conviértase en un consumidor bien informado.

Sepa lo que firma y obtenga todas las promesas y acuerdos por escrito.

No firme documentos en blanco. Tenga presente que, por lo general, las promesas y acuerdos verbales relacionados con su hogar no están respaldados por la ley. Proteja sus derechos con un documento o contrato firmado por la persona que le está otorgando servicios, y guarde sus copias.

Como siempre, es recomendable conseguir la asesoría de un profesional especializado si necesita más información y ayuda para que le pueda explicar todas sus opciones, así como las implicaciones de estos procesos.

Tenga presente que es importante verificar que el profesional que lo asesore tenga licencia vigente y emitida por el Departamento de Bienes Raíces en el Estado de California, para que se encuentre en mejor posición de ayudarle a decidir por las opciones que más le convienen a usted en particular.

Para checar las licencias, puede visitar la página de Internet: www.dre.ca.gov/ 

Una decisión bien informada, es su mejor garantía.

 

 

Considere una venta corta

Una venta corta podría ser una buena opción si no califica para una modificación de préstamo

Por Sandy Flores

Especial para Excélsior

 

Si ha hecho muchos intentos para conseguir una modificación de préstamo y no llegó a ningún acuerdo razonable que le convenga, o tal vez la modificación no es el proceso que le conviene, usted tiene la opción de calificar para una venta corta o short sale, y de esta manera evitar la ejecución hipotecaria.

La “venta corta”, conocida en inglés como short sale ocurre cuando el balance que usted debe al banco es superior al valor actual de la propiedad en el mercado de hoy, incluyendo también todos los gastos propios de la venta.

Si usted es elegible, las entidades bancarias podrían aprobar la venta corta, comprometiéndose a aceptar menos del balance total de su deuda. Tenga presente que no todos los prestamistas aceptarán ventas cortas o rentabilidades descontadas, especialmente si tendría sentido más financiero el excluirlo.

Las ventas cortas son tipos de ventas con situaciones complejas. Las circunstancias que originan estos tipos de venta son delicadas y nada fáciles para el propietario. La venta corta es una de las alternativas para aquellos prestatarios que no son elegibles bajo el Programa de Capacidad y Estabilidad de Pago para Propietarios de Casa en una Modificación, o en inglés Home Affordable Modification Program (HAMP), pero pueden calificar para Programas Alternativos para Evitar una Ejecución Hipotecaria (HAFA, por sus siglas en inglés).

HAMP ofrece incentivos a los prestatarios, servidores e inversionistas para alentar las ventas cortas y permitir a las familias y servidores evitar el proceso de ejecución hipotecaria, que es muy costoso, así como minimizar el impacto negativo de las reposiciones sobre los prestatarios, instituciones financieras y las comunidades.

Las ventas cortas son transacciones que se procesan con cuidadosa coordinación y estrecha cooperación entre un número de partes: servidores, tasadores, prestatarios, compradores, corredores de bienes raíces, agencias de título y aseguradoras de hipoteca, así también como titulares de segundos prestamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria. Una venta corta proporciona un mejor resultado para los prestatarios, inversionistas y las comunidades.

El programa alternativo para evitar una ejecución hipotecaria HAFA simplifica y agiliza el proceso de venta corta proporcionando procedimientos, plazos y documentación estándar, y efectivos.

Así mismo, vender su propiedad en venta corta le da cierto control con el seguimiento propio del proceso de venta. No pagos de hipoteca, a menos que usted elija hacerlos. Usted puede cumplir con los nuevos propietarios en mejores términos. Usted será elegible, bajo las reglas de Fannie Mae, para comprar otra casa en dos años en lugar de cinco a siete años, si su informe de crédito no refleja “reposición”.

Si su entidad bancaria aprueba la venta corta, ésta tiene el derecho a emitir un 1099 por la diferencia, debido a una disposición en el código de IRS acerca del perdón de su deuda. Pero si usted califica para el Alivio Tributario del Departamento de Rentas Internas, usted pudiera excluir el pago de estos impuestos bajo la “Ley del Alivio Tributario sobre la Cancelación de la Deuda Hipotecaria”.

La Ley del Alivio Tributario sobre la Cancelación de la Deuda Hipotecaria se decretó el 20 de diciembre del 2007. Esta Ley tiene el propósito de ayudar a todos aquellos propietarios de casas que por razones financieras han sido afectados, permitiéndoles bajo esta ley la exclusión del ingreso realizado como resultado de la modificación de los términos/condiciones de la hipoteca, o la ejecución de hipoteca en su residencia principal.

Normalmente, la deuda que se perdona o se cancela por un prestamista tiene para todo propósito que ser incluida como ingreso en la declaración de sus impuestos, y es tributable o tasable. Esta Ley de Alivio de la Cancelación de la Deuda Hipotecaria del 2007 lo que hace es el permitirle excluir el ingreso sobre la deuda cancelada en su residencia principal.

Si su deuda hipotecaria es perdonada parcial o totalmente, en cualquier momento durante el 2007 hasta el año 2012, usted pudiera ser elegible para reclamar un Alivio Tributario especial en su declaración de impuestos federales para ese año. La Ley de Alivio de la Cancelación de la Deuda Hipotecaria del 2007 aplica a la cancelación de la deuda del 2007, 2008 o 2009. La Ley de Emergencia de la Estabilización Económica del 2008, y se extiende el trato a través del año 2012.

Como siempre, es recomendable buscar asesoramiento de un profesional con experiencia y conocimiento en este tipo de ventas, para que le ayude a determinar y tomar una decisión más informada y ventajosa para usted.

 

La importancia de la revisión independiente

November 16, 2012 10:17 AM 

Por Sandy Flores

Especial para Excélsior

 

 Su oportunidad de pedir una revisión independiente de su ejecución hipotecaria, para asegurar que no fue causada con irregularidades, llega a su fin el 31 de diciembre de este año

La revisión independiente de la ejecución hipotecaria es otra herramienta, cuyo propósito es proporcionar a los propietarios de casas la oportunidad de solicitar una revisión independiente de su proceso de ejecución hipotecaria en particular. Si como resultado de esta revisión, se determinara que se produjo un perjuicio financiero debido a errores, declaraciones falsas u otras deficiencias durante el proceso de la ejecución hipotecaria de su casa, los propietarios pueden recibir compensación u otra reparación.

Así es como parte de una orden de consentimiento ante los reguladores de los Bancos Federales, la Oficina del Contralor de la Moneda o The Office of the Comptroller of the Currency (OCC), la Oficina Federal de Control de las Cajas de Ahorros o The Office of Thrift Supervision (OTS), Organismos independientes del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos y la Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal o The Board of Governors of the Federal Reserve System, 14 administradores de préstamos hipotecarios y sus afiliadas tienen como función principal identificar a los propietarios de casas que formaron parte de una acción de ejecución hipotecaria sobre su residencia principal, durante el período que abarca desde el primero de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2010.

Las acciones de ejecución hipotecaria que incluyan cualquiera de las siguientes situaciones en una residencia principal, entre el primero de Enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2010, pueden ser elegibles para recibir compensación monetaria u otra reparación como consecuencia de estas acciones:

La propiedad fue vendida bajo el fallo de una ejecución hipotecaria.
Su préstamo hipotecario fue incluido en el proceso de una ejecución hipotecaria, pero fue retirado de este proceso porque se pusieron al corriente con los pagos hipotecarios o el prestatario fue aprobado para un plan de pagos o un programa de modificación.
Su Préstamo Hipotecario fue incluido en el proceso de Ejecución Hipotecaria, pero la casa fue vendida o el prestatario participó en una Venta Corta o Short Sale o seleccionó una Escritura en Lugar de Ejecución Hipotecaria para evitar la ejecución hipotecaria.
Su préstamo hipotecario fue incluido dentro del proceso de ejecución hipotecaria y seguía con pagos morosos, pero la venta por ejecución hipotecaria todavía no ha tomado lugar.
Si algunas de estas situaciones le parecen familiares, usted puede calificar para la revisión independiente de la ejecución hipotecaria.

Los criterios para determinar su elegibilidad son los siguientes:

Su préstamo hipotecario fue administrado por uno de los administradores de préstamos hipotecarios que a continuación mencionamos:

America’s Servicing Co.
Aurora Loan Services
BAC Home Loans Servicing
Bank of America
Beneficial
Chase
Citibank
CitiFinancial
CitiMortgage
Countrywide
EMC
EverBank/EverHome Mortgage Company
Financial Freedom
GMAC Mortgage
HFC
HSBC
IndyMac Mortgage Services
MetLife Bank
National City Mortgage
PNC Mortgage
Sovereign Bank
SunTrust Mortgage
U.S. Bank
Wachovia Mortgage
Washington Mutual (WaMu)
Wells Fargo Bank, N.A.
Wilshire Credit Corporation

Su préstamo hipotecario se encontraba activo en el proceso de ejecución hipotecaria entre el primero de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2010.

La propiedad era su residencia principal.

A los propietarios de casa que cumplen con los criterios iniciales de elegibilidad, ya les fueron enviadas cartas de notificación con un formulario de solicitud de revisión a fines del año 2011.

Sin embargo si éste no ha sido el caso, pero usted cree que ha sido perjudicado económicamente, debe enviar un formulario de solicitud de revisión con fecha que no sea posterior al 31 de diciembre del 2012. Los formularios que se envíen con posterioridad a esa fecha no serán elegibles para la revisión independiente de la ejecución hipotecaria.

Si tiene más de un préstamo hipotecario que cumple con los criterios iniciales de elegibilidad para una revisión independiente de ejecución hipotecaria, recibirá una carta por separado para cada préstamo hipotecario. Deberá enviar asimismo el formulario de solicitud de revisión por separado para cada préstamo. Es importante que complete el formulario lo mejor que pueda. Toda la información que proporcione puede ser de utilidad.

Si su préstamo forma parte de la población elegible inicial y necesita que se le envíe un formulario nuevo por correo, si tiene preguntas o si necesita ayuda para completar el formulario que ha recibido por correo, llame al 1-888-952-9105 de lunes a viernes, de 8 a.m. a 10 p.m., hora del este, o los sábados de 8 a.m. a 5 p.m., hora del este.

El prestatario o un co-prestatario del préstamo hipotecario puede presentar y firmar el formulario individualmente. El prestatario que firme el formulario de solicitud de revisión debe de estar autorizado por todos los prestatarios para proceder con la solicitud de revisión. En caso de que se determine que existió un perjuicio financiero, toda posible compensación o reparación se considerara a todos los prestatarios incluidos en el préstamo, ya sea directamente o a través de sus fideicomisos o sus herederos.

Usted no requiere de la representación de terceras personas para completar la solicitud correspondiente. Sin embargo, si su préstamo hipotecario cumple con los criterios iniciales de elegibilidad y actualmente está bajo la representación de un profesional o abogado con respecto a un caso de ejecución hipotecaria o de bancarrota relacionado con su préstamo hipotecario, consulte con su abogado.

Una vez que se recibe su solicitud, se le enviará una carta donde se confirma que su solicitud fue recibida. Su solicitud será examinada bajo la revisión independiente de la ejecución hipotecaria, y si su solicitud cumple con los requisitos de elegibilidad, será revisada por un consultor independiente.

Su administrador bancario entonces deberá proporcionar los documentos relevantes, junto con cualquier conclusión y recomendación relacionadas con su solicitud de revisión, presentada al consultor independiente para su revisión. Se le podrá solicitar a su administrador que aclare o confirme datos y que informe los motivos de los eventos ocurridos en relación con su proceso de ejecución hipotecaria. Así también, le pueden solicitar que suministre información adicional o más documentación. Considere que este proceso de revisión podría demorar varios meses, a causa del examen minucioso a que esta aplicación se somete.

La revisión independiente de la ejecución hipotecaria determinará si el perjuicio financiero se produjo como resultado de errores, declaraciones falsas u otras deficiencias en el proceso de la ejecución hipotecaria, y recibirá una carta con las conclusiones de esta revisión, que le informará sobre una posible compensación u otra reparación.

La decisión de la revisión independiente de la ejecución hipotecaria se considera DEFINITIVA, y no existe ningún otro recurso dentro del proceso de la revisión independiente de la ejecución hipotecaria. Sin embargo, la revisión independiente de la ejecución hipotecaria no afectará ninguna otra opción que usted desee realizar, o intente tomar en cuenta en relación al proceso de ejecución hipotecaria de su préstamo hipotecario.

Asimismo, tenga presente que la revisión independiente no afectará su informe de crédito, ni ninguna otra opción que usted intente conseguir con respecto a su ejecución hipotecaria.

Es importante que sepa que la revisión independiente de la ejecución hipotecaria es GRATIS. Esté atento a los fraudes hipotecarios, existe sólo una revisión independiente de la ejecución hipotecaria. Tenga cuidado si alguien le pide que pague un cargo por un servicio de revisión de ejecución hipotecaria, o para completar el Formulario de Solicitud de Revisión.

Rust Consulting actúa como administrador central de la revisión independiente de la ejecución, tiene un administrador central encargado de realizar y coordinar estos procesos.

Rust Consulting ha sido contratada para notificar a los clientes y recibir Formularios de Solicitud de Revisión. Rust Consulting también responderá a preguntas acerca de la revisión independiente de la ejecución hipotecaria.

Recuerde que tiene opciones y que la ayuda verdadera no le cuesta. Sea un consumidor bien informado y no se convierta en una estadística más. Visite la página de Internet www.juntosenlalucha.com

 

La plica o escrow

La plica o escrow, en el proceso de compra y venta de una propiedad

May 04, 2012 12:12 PM

Por Sandy Flores

Especial para Excélsior

El comprar o vender una propiedad requiere la transferencia y movimientos de grandes sumas de dinero.

Es importantísimo que los fondos y los documentos se transfieran de una parte a la otra de una manera neutral, segura y legal. Es por esto que el desempeño del proceso de la plica o escrow está establecido y desarrollado para proteger al comprador, al vendedor y al prestamista.

Ya sea que usted esté actuando como comprador o como vendedor, tiene que asegurarse que todas las condiciones de la venta estén cumplidas antes de que la propiedad y el dinero pasen a otras manos.

La definición técnica de la plica o escrow es la parte neutral o mediadora encargada del desempeño correcto en la transacción, transferencia o arriendo de una propiedad con otra persona a través de la entrega de un documento escrito, dinero u otros elementos de valor a otra tercera persona neutral.

Esta tercera persona retiene el dinero o los artículos para el desembolso, cuando todos los hechos específicos o la ejecución de una condición específica ocurren.

Si la transacción depende del arreglo de una nueva financiación, la información y documentación del nuevo préstamo debe estar en las manos del agente de escrow, antes que la transferencia de la propiedad ocurra. Un agente de bienes raíces puede ayudar a identificar a las instituciones de préstamos más apropiadas.

Para cerrar la transacción, se debe proveer al escrow con informaciones necesarias como documentos de préstamo, estado de los impuestos, pólizas de seguros, como son la póliza contra fuegos, inundación, etc., si son requeridas por el prestamista, así también como la póliza del seguro del título, los términos de la venta y toda financiación asistida del vendedor.

En este momento, todos los fondos que se necesitan para cubrir el pago total y absoluto acordado según el contrato tienen que pagarse y se cobran las tarifas correspondientes de los cargos asignados, como la prima del título de seguro, las comisiones de bienes de raíces, la inspección de termitas, la evaluación de la propiedad, cargos por transferencia, etc., dependiendo de si usted es el comprador o vendedor en la transacción.

Los pagos de los fondos al cierre del escrow deben ser de forma aceptable, ya que los cheques personales pueden causar días de demora al procesar la transacción. El título de la propiedad entonces se transfiere bajo los términos de las instrucciones del escrow, y el título de seguro apropiado se expide.

Cosas que el agente de ‘escrow’ puede hacer :

Participa como “poseedor del interés en cuestión” en forma neutral, y como intermediario en la comunicación de todas las partes participantes en la transacción.

Prepara y redacta las instrucciones del escrow para ser distribuidas a todas las partes involucradas.

Se encarga de solicitar la investigación del título preliminar para determinar la condición actual del título de la propiedad.

Solicita una declaración del beneficiario en caso de deudas u obligaciones que deban ser tomadas por el comprador.

Cumple con los requisitos del prestamista, los cuales están detallados en el acuerdo del contrato.
Se encarga de recibir del comprador los fondos para consumar la compra.

Prepara, asegura y/o redacta la escritura y otros documentos relacionados con el escrow.

Se encarga de prorratear los impuestos, intereses, seguros y alquileres de acuerdo a las instrucciones.

Desembolsa los fondos necesarios de acuerdo con las instrucciones, incluyendo los cargos para el título del seguro, las tarifas asentadas, las comisiones de bienes raíces y todos los pagos requeridos según el contrato.

Prepara y redacta los informes finales para las partes, explicando la disposición de todos los fondos depositados en el escrow y de su exacta distribución al momento del cierre de la transacción (estos son útiles para la preparación del retorno de los impuestos).
  
Lo que el agente de ‘escrow’ no puede hacer:

Ofrecer ningún tipo de consejo legal.

Ofrecer ningún tipo de consejo de inversión.

Ofrecer sugerencias de qué forma puede usted tomar el título legal de su casa.

La educación es la clave

La Educacion es la clave - November 21,2012 10:51 AM

Por Laura Bucio - Reportera de Excélsior

Sandy Flores habla sobre su nuevo libro, por medio del cual trata de ayudar a personas que están en riesgo de perder sus hogares Sandy Flores es autora del libro "Juntos en la lucha contra la ejecución hipotecaria", y espera que por medio de éste mas personas sepan que hacer en caso de una ejecución.

 

Como agente de bienes raíces, Sandy Flores ha conocido algunas de las historias más tristes de la industria. Historias de personas que han perdido no solamente sus hogares, sino sus ahorros y junto con eso, la esperanza.

Fueron precisamente esas historias, las que impulsaron a Flores a crear una guía para propietarios de casa que están en riesgo de perder sus hogares. 

“Mi inspiración es la frustración y el dolor que las familias hispanas viven tratando de poder mantener sus hogares, sin contar con fuentes legitimas que las puedan orientar sobre a dónde ir, a dónde llamar, a quién buscar, qué hacer, dónde encontrar ayuda”, dijo Flores. 

En el libro “Juntos en la lucha contra la ejecución hipotecaria”, Flores trata de proporcionar toda la información necesaria para que las personas luchen por retener sus hogares.

“Esta es una guía de la A hasta la Z”, dijo Flores. “Hay información sobre en dónde puedo quejarme, dónde puedo encontrar ayuda, cuáles son las organizaciones no lucrativas, cuáles son las agencias de gobierno que van a ver por mi interés, a quién puedo quejarme si mi banco no me ayuda, a quién puedo llamar si el banco no me regresa la llamada, o no hace absolutamente nada por mí”.

Estos son sólo algunos de los ejemplos de información que se pueden encontrar dentro del libro. También están incluidos los nombres de las agencias de viviendas, al igual que el propósito que tiene cada agencia. 

“Lo que yo trato de hacer es que la gente vea que no está sola, la ayuda está ahí”, dijo Flores. 

Pero aún más allá que eso, Flores tiene una meta mucho más sencilla para el libro: educar. 

Para Flores, retener sus hogares no comienza solamente a la hora que ya está el riesgo de una ejecución, según explicó. La retención de sus casas comienza desde el momento en que se va iniciar la compra. 

“Todo empieza en el momento en que vas a comprar tu casa”, dijo. 

“Cuando adquieres una  casa, adquieres el mismo préstamo y las condiciones de ese préstamo es lo que tú tienes que saber”, dijo.

“Sepa cuáles son las condiciones que el banco le está dando para repagarle la deuda y analice personalmente, no es solamente que el banco lo apruebe para un préstamo, lo importante es saber que usted se siente cómodo pagando esa cantidad”.

También, asegura Flores, es de vital importancia educarse bien y hacer sus propias investigaciones antes de comprar una propiedad. La educación, según ella, es la clave para asegurar que en un futuro nunca tenga que preocuparse por perder su hogar a causa de un embargo. 

“Si el propietario o el consumidor se educa más, va a estar en mejor posición de que cosas como las que estamos viendo no sucedan tan frecuentemente, porque por ahora los embargos son masivos”, aseguró. 

Como parte del libro, también puede encontrar información para evitar sufrir fraudes hipotecarios, ejemplos de formularios y contratos en español y una lista de términos de la industria inmobiliaria y sus significados, entre muchas cosas más.

Para más información o para comprar el libro, puede visitar www.juntosenlalucha.com

Recuerde… 

Siempre desconfíe un poco a la hora de hacer un trato. Esto no significa que todo sea malo, pero sí significa que usted es responsable de hacer sus propias investigaciones y asegurarse de leer bien cualquier documento que vaya a firmar.

Siempre pida el número de licencia del agente de bienes raíces, o de cualquier persona que le esté ayudando con una modificación de préstamo. 

Nunca pague dinero a agencias que dicen que le ayudarán a detener una ejecución hipotecaria, o que garantizan una modificación de préstamo. Este tipo de ayuda siempre es gratuita y se ofrece por agencias aprobadas por el gobierno. Ninguna organización puede garantizar una modificación.