Nuevas leyes en California buscan evitar ejecuciones hipotecarias
October 04, 2012 2:53 PM
Especial para Excélsior
El gobernador de California, Jerry Brown, firmó el martes de la semana pasada tres nuevas leyes que forman parte de la Carta de Derechos de los Propietarios de Vivienda, destinadas a incrementar la penalización por delitos relacionados con las hipotecas.
Estas leyes de protección para los propietarios de viviendas le dan a la fiscal general del estado de California, Kamala D. Harris, la autoridad para realizar mediante un jurado estatal investigaciones para descubrir delitos financieros, incluyendo fraude de hipoteca; y extender de uno a tres años el plazo para realizar una ejecución hipotecaria, si se determina que estos delitos son reales.
En julio del 2012, el gobernador Brown firmó dos de las más controvertidas partes de esta nueva ley a favor de los propietarios de vivienda, expandiendo el derecho por parte del propietario de vivienda a demandar a sus administradores o servidores hipotecarios, y detener la ejecución hipotecaria bajo ciertas condiciones, o buscar y obtener compensación monetaria si los prestamistas intencional o por negligencia, violaron cualquiera de las leyes estatales.
Miles de propietarios de vivienda en California ya han perdido sus casas en ejecuciones hipotecarias y la crisis, en mi opinión profesional, está todavía lejos de terminar. Estas leyes de protección para los propietarios de vivienda van en parte a ayudar a muchos propietarios que han sido y siguen viéndose afectados, como consecuencia de prácticas desleales en los procesos de las ejecuciones hipotecarias.
Tenga presente que estas leyes NO les prohíben a los administradores o servidores bancarios el efectuar una ejecución hipotecaria, lo que se exige ahora es que los servidores bancarios proporcionen toda la documentación al prestatario, en la cual se demuestre claramente que el banco tiene el derecho de iniciar una ejecución hipotecaria antes de registrar el aviso de incumplimiento, ó en ingles Notice of Default, en los registros públicos de la ciudad y condado donde la propiedad está ubicada.
Prohíbe también a los servidores bancarios registrar el aviso de incumplimiento en la oficina de los registros públicos, si el propietario está en un proceso de modificación activa, venta corta, escritura en lugar de ejecución hipotecaria u otra alternativa en la cual el propietario esté trabajando activamente con el servidor bancario para evitar una ejecución hipotecaria.
Así mismo, si su solicitud de modificación de préstamo ha sido denegada, los servidores bancarios tendrán que revelar con exactitud las razones del por qué de esta resolución que condujo a la negación de su modificación. Se requiere que los avisos de ejecución hipotecaria sean comunicados y servidos personalmente, incluyendo postergaciones que pudieran efectuarse.
Para la protección del propietario de vivienda, también se requiere que el servidor bancario proporcione la información completa de la persona que actuará como punto de contacto entre el propietario y el servidor bancario.
Las personas que actúan como punto de contacto serán los responsables de proporcionar toda la información relacionada y completa de los esfuerzos que el servidor bancario está realizando, en el proceso de mitigación de pérdida a favor del propietario para evitar una ejecución hipotecaria.
Si ha hecho muchos intentos para conseguir una modificación de préstamo, y no llegó a ningún acuerdo razonable que le convenga, o tal vez la modificación no es el proceso que usted desea o es conveniente para usted. Recuerde… usted tiene opciones.
Existen agencias del gobierno y agencias no lucrativas que ofrecen servicios de consejería gratuitos, para los propietarios de vivienda que estén enfrentando dificultades financieras.
Estas agencias son certificadas bajo el HUD (Housing Urban Development).
Le invitamos a visitar las páginas de Internet del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD): www.hud.gov; www.995hope.org y www.juntosenlalucha.com
Desafortunadamente es común que compañías oportunistas, conocidas como “Especialistas en Rescate de Ejecuciones Hipotecarias”, “Compañías Especializadas en Modificaciones de Prestamos”, entre otros, que prometen ayudar a los propietarios que están enfrentando una ejecución hipotecaria están ofreciendo servicios de ayuda para beneficiarse de estas nuevas leyes. Esté alerta y conviértase en un consumidor bien informado.
Sepa lo que firma y obtenga todas las promesas y acuerdos por escrito.
No firme documentos en blanco. Tenga presente que, por lo general, las promesas y acuerdos verbales relacionados con su hogar no están respaldados por la ley. Proteja sus derechos con un documento o contrato firmado por la persona que le está otorgando servicios, y guarde sus copias.
Como siempre, es recomendable conseguir la asesoría de un profesional especializado si necesita más información y ayuda para que le pueda explicar todas sus opciones, así como las implicaciones de estos procesos.
Tenga presente que es importante verificar que el profesional que lo asesore tenga licencia vigente y emitida por el Departamento de Bienes Raíces en el Estado de California, para que se encuentre en mejor posición de ayudarle a decidir por las opciones que más le convienen a usted en particular.
Para checar las licencias, puede visitar la página de Internet: www.dre.ca.gov/
Una decisión bien informada, es su mejor garantía.
